Le contentieux de l’indemnisation du permis de construire

Permis de construire

La demande de permis de construire est un acte juridique courant bien connu du grand public. Le « pétitionnaire » qui a essuyé un refus de permis peut solliciter l’annulation de ce refus devant le Tribunal Administratif. De la même manière, les tiers y ayant intérêt pourront également attaquer le permis et demander l’annulation de la décision autorisant la construction d’un édifice à leurs yeux gênant ou disgracieux dans leur voisinage.

Ces deux hypothèses relèvent du contentieux dit de la « légalité » de la décision d’accorder ou refuser le permis de construire qui permet d’obtenir l’annulation de la décision mais il existe également un volet indemnitaire lié à l’octroi et au refus de permis de construire. Ainsi, conjointement ou non à une demande d’annulation de la décision, le pétitionnaire peut dans certains cas demander réparation à l’administration au titre du refus ou même de l’octroi illégal du permis.

D’une manière générale, la responsabilité des personnes publiques liée au permis de construire est une responsabilité pour faute. Le requérant devra en conséquence, pour voir son recours prospérer, établir l’existence d’une faute de l’administration.

De quelle faute s’agit-il ?

Le principe est que toute illégalité entachant un permis de construire engage la responsabilité de la personne publique. Il peut s’agir notamment d’un défaut de respect des règles du Plan Local d’Urbanisme ou d’une incompétence du signataire de la décision. Le pétitionnaire pourra donc utilement demander réparation au titre du projet qu’il n’a pu mener à terme faute d’un permis de construire qui aurait légalement dû lui être accordé. Il a même été régulièrement retenu que l’administration pouvait voir sa responsabilité engagée au titre de sa versatilité et des espoirs infondés qu’elle a fait naître par des promesses finalement non tenues.
Mais la responsabilité de la personne publique n’est pas cantonnée aux hypothèses de refus de permis puisque la responsabilité de l’administration peut être engagée au titre de l’octroi d’un permis illégal. Même le bénéficiaire du permis pourra alors se retourner contre l’administration. Ce sera notamment le cas lorsque le pétitionnaire aura été contraint de démolir un édifice construit en vertu d’un permis illégal.
Par ailleurs et il s’agit même d’une actualité brûlante, il a été retenu que la délivrance d’un permis de construire en zone inondable constitue une faute alors même que le requérant ait connu ce risque (CAA Marseille, 1re ch., 10 avril 2003)

Quelle indemnisation ?

Les tribunaux administratifs apprécient de manière restrictive les préjudices subis par les administrés en cette matière. Ainsi pourront notamment être indemnisés la perte de valeur d’un terrain devenu inconstructible, les frais engagés à perte, la perte d’exploitation par immobilisation du terrain mais aussi le manque à gagner lié à une opération immobilière avortée faute d’avoir obtenu le précieux permis.
Signe de la rigueur de l’appréciation du préjudice des demandeurs, il est souvent tenu compte de l’imprudence fautive du constructeur, par exemple d’une mise en chantier prématurée.
De la même manière la Juridiction administrative a retenu un partage de responsabilité entre une commune dont le Plan d’Occupation des Sols comportait une illégalité, et le titulaire d’un permis, qui ne s’est pas assuré de la régularité de ce POS !

Il s’agit toutefois d’une entreprise compliquée avec des règles procédurales particulières qui rendent le recours à un Avocat pratiquement indispensable.